买方篇
炒房高手 一箭又雕
上海人炒房风胜，炒家炒房赚钱的手法更是让人称绝，找到中意的房子，仅付给卖家第一笔签约金，就开始做第二次买卖，等收到另一个买方价款时，用下一位买方的钱支付第一个卖方，最后中间赚取差额，可谓一箭双雕。但若是中途有了变故，虽已支付了卖方第一期款，但是他也拿了第三者的头期款，自己不会在价款上受损，反而伤了卖方及下一位买方，一位在上海从事房屋买卖的朋友向我讲述了这样的一个故事。
一、假买家下套行骗 业主大意失荆州
[案例] 2004年5月,杨先生将自己的房子在各大中介挂牌出售,因为房子位于人民大学附近,此地区二手房源极其紧俏,挂牌当天,杨先生的电话便成了热线,家电和手机此起彼伏.当天杨先生家里也成了热门景点,中介带的客户是一批又一批.
晚上的时候,总算静下来了,算算今天来看房的人大概应不下10组,突然,门铃又响起,杨先生以为中介又带来客户,于是起身开门.谁知门外只站了一男一女,其中那个男的有些眼熟,待对方自我介绍完毕,杨先生才明白,白天的时候,中介曾带该男子来看过房,旁边的那们女士声称是他太太.
这位自称王某某的先生说,白天看完房觉得较满意,所以晚上带夫人看看,如果满意可以考虑定下来,杨先生热情接待了两位.待这位女士环视了一圈后,与王某嘀咕了一会后,王某便对杨先生说：“我老婆也比较满意，但是我们不想回去找那家中介公司，现在中介骗人的挺多，不如我们直接交易好了，我们一起去房地局办理过户手续。你我都可省些中介费，我还可以将我的那半中介费折两千块给你。另外，可以先付10万首付给你，但是要让我们先入住，因为我们现在是租的房子，房租期限快到，再交要交一年房租，实在不划算。杨先生一听，觉得自己可以先拿到10万快，又挺划算，连声答应。
于是当晚两人从网上下载了买卖合同，签定了契约。第二天王某将10万元人民币给杨先生，而杨先生将产权证、房屋钥匙交给王某，自己搬往位于郊县的新房子，王某称户头是死期存折，再有10天就到期了，10天后双方去房地局过户，过户当天支付余款。
谁知道，10天后，当杨先生到房子里找王某男子过户时，却发现房子住的并不是王某。杨先生很奇怪，问其故，结果让他在吃一惊。对方称，房子是他花了40多万元买的。并出具了新的户口本、房产证及一份业主委托公证书的复印件，杨先生看完脑子一嗡的声，晕了过去，没想到电影里的情景居然在自已身上得到了“验证”。
[专家支招] 杨先生马上报警，警方分析，本案中，房主大意轻信骗子是一方面，另一方面，公证书从何而来是本案的重点，因为杨先生称自己从来没有与王某做过什么委托出售房屋的公证。也许，该案件还将牵涉到另一个犯罪层面，这里我们且不去讨论，重要的是，作为业主，在进行房屋租赁、买卖的过程中一定不要轻信生人，最安全的办法就是请一家大型正规资质的中介办理钱款及房屋过户交接事宜，这就像买保险一样，没有发生意外的时候，总觉多余，一旦发生风险才后悔莫及。作为房主，在出租或出售过程中，一要保护好自己的证件，证件原件不可轻易给别人经手；二要保护好自己的房子，没有拿到全部售房款，没有办理完过户手续，房子不可轻易交接。
二、买家冒险高额贷款失败 业主遭殃
[案例] 吴小姐和金先生约定以40万元总价成交金先生在北苑路上的一套住宅，吴小姐以最低的首付支付8万元给金先生，其余32万元按揭贷款，双方到产权部门办理了过户手续，吴小姐以过户后的产权证为抵押向银行申请，两人都没有料到好端端的一宗买卖会泡汤。但房产已过户到吴小姐的名下，业主虽后悔没考虑到买家高额贷款的风险，但现在已是生米做成熟饭，只好等着吴下姐慢慢还清欠款。
[专家支招] 在二手房按揭中，出现最多的问题就是借款人的贷款申请被银行拒绝，导致交易不能完成，给双方造成一定的经济损失，上述案例就是如此。吴小姐在不清楚自己能否申请到银行贷款前就同金先生办理了过户手续，最后功亏一篑，不但买房不成，还要在办理过户手续中支付相关的费用。如果吴小姐在办理过户手续之前申请银行贷款就可以降低一些风险。二手房交易的风险在二手房按揭过程中同样存在，可经验不足，最好不要独自操作。
一般情况下，办理二手房按揭，交易双方应该在办理过户手续之前就申请为宜，而在办理过户手续之后再申请，不仅会造成交易不成的危险，贷款性质也由按揭贷款变为抵押贷款，二都贷款利息及可贷款成数都是不一样的。银行在审批贷款时除了要调查买方的经济状况，有无还款能力外，还要求双方提供房屋的评估报告，取评估价和交易价中较低价格确定其贷款金额。买方需要支付不少于30%的首期款，同时贷款后限还要以房屋的使用年限等因素进行确定。买卖双方不清楚这些环节都有可能导致交易失败。
从2004年下半年开始，随着一系列相关政策的出台，银行对于个人住房贷款的政策开始作出了一系列的调整、各大银行收紧个人房贷的发放。目前，通过贷款支付主要房款是大多数购房人的首选付款方式，可如果购房都不能通过银行审查，自身没有能力支付房款，基于买卖合同的约定又必须在一定期限内支付房款时，将不可避免地造成违约责任。当然，这其中也不乏部分基于中介公司口头承诺一定办出贷款而决定购房的。
从法律关系上来看，贷款合同与房屋买卖合同属于两个不同的法律关系，除非在买卖合同中约定未能成功，贷款可以成为终止合同且免于承担违约责任的条件。否则，一旦未能获得贷款，基于买卖合同会款方式的约定，购房者就必须以其他方式支付房款，否则就构成了违约。因此在签订合同之前，购房都应当充分考虑到自身的支付能力和银行信贷能力，如果中介公司承诺贷款的，应当要求其出具书面承诺作为付款担保人。
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