中介篇
差价系列
吃差价是不法中介一种常用的获取不正当利润的手法，是最让人深恶痛绝的非法行为。它不仅使规范经营的品牌中介公司深受其害，而且也损害了整个行业的社会形象。小型中介公司利用业主不熟悉房屋交易情况，通过某些手段骗取业主信任，使业主“乖乖地”与其配合，达到成功交易的目的。
在交易达成前，买卖双方分别与中介公司先行接触分别委托，整个交易过程都是通过中介公司从中促成的。有的中介商在业务撮合过程中编造房主出差、没空等谎言，故意不让买卖双方见面，并以程序繁琐复杂、买方没空配合签约为由说服卖方全权委托给中介公司代办转让手续，之后便把卖方放出的房价有意抬高。一般中介吃差价有以下几种手法：
手法之一：空手套白狼
所谓空手套白狼是黑中介公司最高明的一种业务操作手法，就是中介不需垫付一分钱，用下家的钱支付上家后取得全权委托出售权，让买卖双方无缘见面，然后从中任意渔利。
其手法如下：
第一步：与业主签订委托出售协议。精明的黑中介会骗业主签订两份协议，一份是正规的《代理出售委托协议》，上面写的是真实的业主售价，当然，这个价格一般会被中介压得很低。然后房屋再请业主写一份简单的委托函，只是说明请该中介代售房屋，没有房屋委托价格。例如：本人系某某物业业主，现就本套房屋出售事宜全权委托某某房地产经纪公司负责，特此证明。然后就是业主的署名与日期，对业主的解释是，在代客户看房时，为了说明确实是委托代看房屋的。实则是用于签约阶段，客户一般会要出示业主的委托书，如果业方委托书上有真实的委托价格，差价一下子就暴露无遗，戏还如何往下演呢？
第二步：取得房主钥匙。看房过程中就不让买卖双方有见面的机会。在接受业主委托后，黑中介会想办法将业主的钥匙拿过来，声称是为了节约业主时间和精力，其理由为：公司一定会带客户看房，非常浪费精力与时间。于是业方便领了中介的情，以为是接受了超级服务。
第三步：加价出售。
第四步：支付业主定金，取得产权证原件，请卖方在《北京市买卖合同》上签字。约定产权过户后长个工作日付全款。
第五步：买方交纳首付款，中介出示产权证原件并在《北京市买卖合同》的买方上落款。
第六步：产权过户。中介要求客户在过户前七个工作日，将剩余款项交纳完毕，然后在约定是时候去房地局办理过户手续，房地局自是要求买卖双方签字的，那么黑中介是如何巧手遮天的呢？原来，黑中介的工作人员会打出时间差，即将业主约在9点到房地局签字，而将客户约在10点到房地局签字，这样，买卖双方都在过户当天签了字，却见不着面。
第七步：业主领取尾款，中介完成空手套手狼的全部业务操作流程。业主在房地局签完字，与中介做完物业交割，便可以到中介公司领取房款了。这房款，自然是客户打在中介公司的账上了，甚到早被拿去用作中介的资金链流通了，他们认为只要保证业主按约拿到钱就好了，至于拿的是哪能笔款子是无所谓的。面从前到后，中介公司未花一公钱，白白将买卖利差装入腰包。
手法之二：限时出售暗含猫腻
所谓限时出售是大部分中介都在操作的业务，其产生背景为：在况争激烈的市场情况下，各大中介为了增强自身的竞争力，对业主独家委托出售的房产，承诺若是在约定时间内卖不掉，将会支付一定的违约金作为补偿。但这种业务若是被不法中介利用，却演变成各种骗人手法：
一为暗差，即黑中介会在支付业主2000-5000元的定金后，会有一个代售的期限，一般为三个月。三个月当中，中介会努力推广该套物业，若是卖掉了，便用下家的定金支付业主，并将产权证原件等押在手里，接下来的手法与空手套手狼如出一辙，是一种欺上瞒下的不法手段。
二是明差，即将业主拉上贼船，与第一种模式的操作方式大致相同，但是中介公司减小差价操作的风险，便以差价分成的利益诱惑将业主拉到一条战线上，共同欺骗下家。其方法为：先与房主力砍房价，探得房主的最低底线，签好委托协议。最后，再亮出底牌，巧言道：其实我们也希望您的房子价格卖高点，这样我们得的佣金也会高的，这样吧，我们会尽力往高处卖，高出合约底价部分，扣除我们的广告成本，剩下的五五分成。例如卖方以30万的价格委托中介销售一套52M2的房屋，最终中介以34万全包价将此房销售出去，中介会扣除的费用成本为代理费：房价款的2%即6000元，权证过户及居间担保费：4000元，契税、土地出让金、印花税共5611元、广告推广费用：2000元，中介的利润为340000-300000-17661=22339元，尽管在这个所谓的费用中，无论是计算方法还是巧立名目的广告推广费用，都不过是为了减少差价总数，好让业主少分一点，但是，谈判至此的业主因为已亮了底价，一听说还有可能卖高，自然很开心，一般会乐意配合，更不会去计较这些。
手法之三：现金收购
现金收购对卖房人来说，风险相对较大，卖房人尤其要小心。不法中介惯用伎俩有两种手段：第一种，以“个人”名义卖房。有些不法中介知道由于众多媒体的报道，消费都对“现金收购”已经有所防范，于是就化装成个人购房都，先与业主谈好房价，再与业主一同去公证处办理公证。业主往往在收到房款后，把房产证等证件全部交到这位购房都“个人”手中，至此，便以为房屋买卖交易完成了。结果会带来意想不到的麻烦。第二种手段是以公司的名义收房，许多不法中介利欲熏，为了达到谋取暴利的目的，不异铤而走险直接与业主讨价还价进行现金收房，而当不法中介低价拿到从业主手中骗取的房产证后，进而又转手高价出售，吃取差价。一旦不法中介无法快速将压在手里的房子变现，事情败露后，就会采取不正当的手段或抵押或出租，使之快速变成现金，然后逃之夭夭。而业主不但不能快速完成交易，反而无形中为不法中介公司担负许多责任，也无法得到真正的利益优惠。
[案例] 张先生是一家私企老板，由于资金周转有困难，想把自己的一套两居室的房屋卖掉以缓解生意上资金的压力。于是找到自家附近中介进行登记，张先生跟中介说出自己的困难，希望他们能够尽快安排买主看房。
中介公司看出张先生急于出手。于是提出中介预支现金收房，待签订委托卖房包销协议，把房产证交给中介后，就可先得预支40%的房屋订金款。而剩余房款承诺待两个月后再另行支付，让张先生考虑考虑。张先生回家后想：如果等到中介找到买家，还得看房子，而看完房子后买不买还不一定呢！即便要买，还需办理一些相关的复杂手续。自已现在等着钱用。即然这么做没什么太大的坏处，何乐而不为呢？
第二天，张先生来到中介，签订委托卖房包销协议，把房产证交给中介，并拿到了中介开始承诺的40%的订金款，张先生用这笔钱暂时解决了燃眉之急。不到两个月，这家中介公司给张先生找了电话，声称他的那套房屋已经卖掉了，要他来取剩余的房款，张先生如约来到这家中介，中介让张先生与他们再签订一份《全权委托公证》协议，这样不需张先生再舟车劳累，并代其办理过户等相关手续，张先生痛快地答应了，并取走剩余钱款18万元，然后千恩万谢说此中介服务周到。谁知随后发生的事情却让他始料不及。
三个月后，银行有人三番五次地打电话给张先生。催他速到银行缴纳所欠的房屋抵押贷款月供。与此同时，又有公安机关的人打电话给他，向他了解才知道，原来，那家中介公司本是想将房子高价卖给当时一位很有意向的客户，因为根本无法承担一套房子几个月占压资金的压力，于是便拿着张先生的委托公证及房产证到银行进行了抵押变瑞，并且同时以极低的价格冒充房东的代理，将房子出租给一些大学生。而后逃之夭夭，而收不到还贷月供的银行只好来找房产证法律意义上的所有者张先生。
在房产交易中，房产过户才是出售房屋的最关键。千万不要一手交钱，一手交房快速交易，切记不要图省事只管给对方房产证然后拿钱了事，仅仅做公证并不能算是法律意义上的房产买卖。另外，无论买房还是卖房，一定要和真正的当事人见面，坐下来把价格谈清楚，并正式签订《北京市买卖合同》，买卖房屋按流程一步一步走踏实，否则欲速则不达。
手法之四：全包价、净介暗藏玄机
全包价：差价代名词。
接触过中介公司，有过买卖房屋经验和意向的读者应听说过：净价、全包价等名词。全包价包括买方所需承担的全部房款、契税、印花税和中介的代理费，客户以全包价买房，无需承担国家税费变代的风险。例如，2005年国家实施宏观调控措施，对房屋买卖的税费交纳制度作了很大的调整，如果您是在这变动期间以全包价从中介公司买的房子，那么，无论这个词国家调多少税费都与您无关，由中介方承担。但懂行的人都知道，全包价这个词，说白了本身便是一个差价的代名词，对于买方来讲，一般会选择全包价是因为不想费神去搞清楚各个名目的税费、只要在自己的心理承受范围就好，其他不管那么多。
那么是不是净价就不存在猫腻呢？其实，有些时候，黑中介会用“净价”来赚取更多的利润。赚完差价还不忘收代理费。
[案例] 张小姐打算将一套物业出售，开价为52万元，经中介公司几番努力后，张小姐愿意以48万（实收价）出售该物业，中介建议说：双方可到公证外作公证，由中介公司代理张小姐全权办理出售手续，这样，张小姐就不用花时间陪着买家在房地局跑龙套来跑去，省时省力。而张小姐也因工作忙，公司请假制度又很严，于是觉得中介公司这样的服务还挺不错的，便答应作公证。
但是该中介没有料到的是：他们所找的买家居然是周小姐的网友张某，两人一沟通都吓一跳：原来中介以52万的净得价将该房子卖给张某，而且中介还给张某算了一笔过户当天要交的税费，请她准备好，加上给中介公司的代理费总计两万左右，这样算来，即使除去给国家交的合理税费8000元以外，剩下的也要被中介公司装进腰包了，也就是说，中介公司暗差为4万元，又另收2.5%中介服务费13000，加起来共吃进了53000元。
后来，张某与周小姐联合一纸诉状将该家中介公司告上了法庭。
手法之五：吃了上家吃下家 偷梁换柱作“阴阳合同”
北京市二手房买卖合同没有严格的统一文本，例行合同也是活页式的，一些黑中介公司为了对全包价牟取最后的利润，居然人偷梁换柱，将客户签过的《北京市房屋买卖合同》的首页换掉，重新填写一个低价格，制造“阴阳合同”，因为全包价的税费由中介负责交纳，这样省下来的税费自然就纳入黑中介的利润了。
[案例] 2003年，业主李某通过一中介公司卖了一套已购公房，后又买了一套商品房，按照税收优惠政策，一年中卖掉已购入商品房的业主可凭买卖合同到地税局办理退税。当时他卖公房的时候，并没有去房地局，都有是中介代办的，而事后，中介也没有将盖有“已过户”章的《北京市房屋买卖合同》给他，于是向中介索取，而此中介的档案管理员是新入职员工，自然不知情，将业主的档案调出，业主一看就糊涂了，自己明明是38万卖的房子，怎么合同上却只写差32万呢？经过与中介交涉，中介不得不坦白是为了避税才伪造合同的，为了不把差价之事再暴露出来，黑中介巧言道，“这份合同介价低些，买方才能少缴税，人家才愿意买这套房子的”，李某一想，这倒也说的过去，就没再多追究下去。但是中介公司牟取利润之黑心，却让他深有感触。事实上中介公司在给买家算全包价的时候，却是按实际售价40万为其计算的各项税费，也就是说，中介在税费上又赚了2000块。
[专家破解差价系列招数] 其实破解所有的差价案例，一招制胜，那就是坚决与真正的房东签三方当事人坐下来签属居间及买卖合同，“三方合约”，即买方、卖方、中介三方当事人坐下来签属居间及买卖合同，“三方合约”能够在一定程度上避免食差价的现象。在实际操作时，业主或客人为避免自己的切身得奖遭受损害，在签署合约时，如发现对方本人没有亲自到专场，应马上要求对主代理人或中介公司出示一系列证明，并在合约上清晰注明交易双方的详细个人资料，若发现合约上某些项目不符叶。业主或客人咨询清楚所有问题才可签署自己的姓名。业主在委托中介出售物业时，尽量委托大型的中介公司代理，在型中介公司已有一套完善的监管制度，保证业主与客人、中介公司在公平、公正的情况下过行房屋交易。如果业主不小心掉进了差价的陷阱时，应该采取正当的法律手段维护自己的权益。
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