R图片新闻

R推荐新闻

其实买卖房屋的风险不只是被人行骗的问题，更多的是买卖双方在买卖过程中，因缺乏交易常识，操作不当而带来的损失。 

[案例]  黄先生看中了谢小姐的一套面积为58M2两房一厅的房屋，双方约定成交总价为35万。黄花菜先生预先付了40%的房款就可得到房屋钥匙，过户手续办完后，黄先生再将尾款付清。黄先生很爽快地付了首款，谢小姐打了收条并将房门钥匙交给了黄先生，两人约好第二天去办理过户手续，没想到在办理过户手续时，谢小姐前夫提出来，这套房子是他和谢小姐的共同财产，产权证上的产权人是他和谢小姐两个人，他不同意将房子出卖，这笔交易不能进行。黄先生非常生气，满腔怒火向谢小妹发泄，双方大吵了一场，黄先生向谢小姐讨要预付的房款也没有结果，而后黄先生以不归还房门钥匙为要挟，经过几番讨要，才终于要回了首付款，原来高高兴兴的买房却变成了一场劳心费神的纠纷。

[专家支招]  上述案例中，黄先生没有查看对方有关房屋资料，也没有对房屋的所有权进行确认就草率地支付部分支付部分房款，如果卖方并非房屋所有权人，买方的房款可能一分钱也收不回来。案例中黄先生虽然大费周折才收回房款，已经算是比较好的结局。

房产交易涉及太多专业知识，一般消费者在没有经验的情况下，最好找专业的经纪公司帮忙，但要注意选择正规的经纪公司，同时，为了有效地规避风险，在二手房交易中买方应注意以下几个重要问题：1、应查看卖方的房屋资料是否齐全。2、不能购买国家不允许买卖或所有权不清楚的房屋。3、在没有担保方的情况下，没有办理过户手续不要支付全款。

[案例]  邓先生在各大房产网站登记出售信息，打算出售自己96M2的一套三两厅房屋,信息登记不入，一位姓李的先生致辞电表示愿意购房，看房后双方签订了一份协议，约定成交价为50万元，办理过房手续时产生的费用双方各付一半。协议签订后邓先生就将所有的过户手续，过了士在左右，李先生致电邓先生，说他急需用钱不能买房了，之后就再也没有出现。

[专家支招]  消费者在自行进行二手房交易中，对卖方而言最主要的风险即是在未收到购房款或任何抵押金的情况下，就办理过户手续。案例中的买家虽不是恶意行骗，但也属违约行为，然而邓先生没有收受对方一分钱订金，以到于个人利益无法得到保障，若是碰到了恶意行骗的人，其损失就大了。二手房交易最大的问题是“买方不敢先付款，卖方不敢先过户”，但一些正是利用这种没过户不能付款的心理骗取卖方先行过户，而后脱欠房款。定金是有一定约束作用的，若是对方违约，作为业主，定金一般可是不退。卖房子自寻买家也许不难，但后续手续输涉及产权过户、钱款交割等环节，最好是找家专业的代理公司进行操作，请专家把把关，在合约的签定上也有利于得奖的维护。或是双方约定到公证处作提存公证，也不失为一个好办法。

[案例] 小王去年刚刚大学毕业，与女朋友共同租住一套房子，今年两人打算结婚，于是在家人的帮助下筹划着买套二手房。三月份，两人从网上看到邓先生卖房的贴子，房子条件及价格非常符合两人的要求，于是相约看房，果然是一见钟情。但邓先生的房子目前还在出租，要到五月份才能到期，邓先生得知两人是在筹务婚房，并且自己正好急着用钱，于是答应提前交房，并赔付原租户一个月的违约金，让人家腾空了房子，让小王提前进行装修，好能赶上“五一”两人结婚用。小王与女友为房方的好心感激不尽，并为能给自己省两个月房租而双手拍好。于是支付了业主50%的首付，双方约定过户当天支付另外一半房款。于是小王和女朋友开始请工人对房子进行装修。就在装修进行了十天后，邓先生突然致电给小王说，房子卖不成了，因为房子属于中央直属的房子，必须办理审批手续，但其单位不肯配合其办理审批手续。可是小王已经买了大量的装修材料，还预支付了三分之一的工程款。不同意退房，而李先生说，自己不也损失了两个月的租金吗？声称应该扯平。双方欲哭无泪，两败俱伤。

[专家支招]  本案例中，第一，买家在不具务专业知识的情况下，自己从市场上寻找出售信息，而且不请专业公司或律师作参谋，无法对产权进行购前审核，买了问题房。第二天，买家贪图小便宜，为了节省两个月的房租，在房子没有办理过户手续时就办理了入住手续，还进行了装修，交易前身就种下了很大的风险防范知识，很多公房产权复杂，房屋买卖存在很大的不确定性，买家若不想请经纪公司或律师，也应该在买房前进行专业知道的补习，好具基本的风险防范知识。但在产权问题上，最好还是请专家进行检验才是。最重要的是，在对产权没有确认的情况下，房子尚未办理好过户手续时，万万不可提前入住，更不可提前装修，这是买二手房时最忌讳的。

对于卖方来说，买家提前入住及装修对自己也是非常的不利，若房子最终卖不成，不公收不来房租，更重要的是，买家若对房子进行了结构改变，或是装修到一半，卖家没有办法收场。若是因房子原因导致无法过户，装修了一半的房子要清理干净，浪费精力与金钱不说，若是买家耍赖，不肯搬出，更是会给房主增加麻烦。  

人们在买卖二手房时，往往将谈判的生点集中在房屋的产权、价格、区位、户型、楼层和朝向等方面。但却经常忽略一个可能一个可能引发严重后果的问题：户口。

在司法实践当中，因户口引发的房屋买卖纠纷有逐年上升的趋势。其纠纷的主要表现形式：买卖双方经过谈判后，卖方将房屋过户到了买方的名下，买方也向卖方付清了房款，交易似乎就此贺满结束。但在不久之后，买方在办理落户手续时才发现，卖方的户口并未从交易的房屋中迁出，以致买方的户口无法迁入。更有甚者，有些卖方的共同住入以其户口尚未迁出为名，主张其对争议房屋具有居住权，因此拒绝搬出。如此一来，购房都虽然名义上取得了房屋的产权，但户口“阴影”却挥之不去。谁愿意自家的房子里装着陌生人的户口发生纠纷，处理起来非常复杂。由于户籍的迁入和迁出等均归公安管理，不属于法院的受案范围，因些法院对于此类案件是不予受理的。而公安机关在处理户口纠份时，又受到户籍政策的限制。比如，卖给买方理由多么充分，公安机关都是无法将卖方户口强行迁出的。相应地，买方的户口也就无法迁入。

[专家支招]  为了避免因户口问题而引发房产纠纷，买方一定要做好以下几个方面的工作：

第一，要求卖方出示户口本，并复印留存。通过审查卖方的户口本，买方即可大致了解卖方家庭的户籍情况。但这种做法存在两点缺陷：一方面，户口本只能反映卖方家庭成员的户籍状况。而不能排除非家庭成员户口落于交易房屋愉的可能；另一方面，户口本上的信息可能与实际的户籍状况存在差异。

第二，在交易之前到公安机关查询交易房屋的户籍状况。房屋的户籍通常是由该房屋所在地的派出所在地的派出所管理的。买方可以委托律师或亲自到派出所了解房屋的户籍状况。如果派出所公限期本人调节器取户籍材料，买方可以同卖方一起到派出所调阅。如果卖方拒绝配合，则房屋的户口可能存在的问题。

第三，就户口问题进行协商，约定适当的付款方式和违约责任。如前所述，户籍问题的事后补救是非常困难的，买方必须在纠给予的预防上下足功夫。在签订购房合同时，应当把握两点：一是付款是的时间。买方只有在确认所购房屋中的全部户口已经迁出时，才可以付清全部的购房款。买方应当时刻牢记；花钱买的不仅仅是一处产权无争议的房屋，还应当是一处户籍无争议的房屋。二是违约的责任的约定。卖方仅仅作出将户口迁出交易房屋的承诺是远远不够的，买方必须与卖方就违反该项承诺的责任作出约定。明确了违约责任，就可以免除买方面的举证责任，买方就不必在诉讼中搜集证据证明自己所遭受的损害。

所谓不可抗力，在法律上不可预见、不可避免、不可克服的客观力量，一般公认的不可抗力包括地震、台风、雷电等自然灾害。遇到上述情况，合同当事人有权解除合同，并不负赔偿责任。那么，人为事件，如战争、罢工、政府行为，甚至租户经营不善等，能否作为不可抗力呢？通常大家都认为，前述情形在合同中明确规定为不可抗力时，就可认定为不可抗力，否则不认定为不可抗力。也就是说，只有在合同中约定出现上述情形时，租户可解除合同，租户才有权解除租赁合同，否则租户无权解除合同。铺面租赁合同未远见定不可抗力条款，是指双方未在铺面租赁合同中规定遇到不可抗力，可单方终止合同的条款，以到出现某些不可抗力时，无法解除全同的陷阱。

[专家支招]铺面租户在承租铺面经营中面临许多不可预测的因素，当出现这些因素而导致铺面无法经营下去时，如果租户未在合同中约定此时的合同解除权，就得继续支付租金，承受损失。为避免这类陷阱，铺面租户应争取在铺面租赁合同中载入下列条款：承租方在出现下列情形之一，无法继续经营时，有权通知出租方终止铺面租赁合同，并不赔偿出租方的损失：出现战争、地震、台风、雷电、城市暴动等情形；政府决定拆迁铺面；政府在铺面前50M内、左右两边各200M内修路、改路、扩路、建桥、整治市窜或其他政府行为；承租方因经营不善严生亏损达三个月以上。当然，要进一步避免因上述情形造成的铺面装修费用的损失，必须预先调查清楚。 

城市房屋拆迁补偿过少，指的是产权人得到的补偿价格过低或产权补偿过少。由于拆迁是政府行为，被拆迁户通常抱着政府要拆没有办法的想法，而且不熟悉有关法律，最终在讨价还价时难免吃亏。其实，根据有关法律规定，拆迁房屋时，拆迁人应与被拆迁人达成拆迁安补偿协议，该协议经拆迁主管部门（市房管局）鉴证后生效。由此可见，拆迁补偿属于商业行为。拆迁人为了压低拆迁补偿，常采取下列手段：采取产权调换时，不按居住面积安置；异地安置，在原居住面积50%的最高限内尽量压低；拆除层高不少于1.5M、净高不少于2.2M的阁楼不按面积的60%计算；采取货币补偿时，因为货币裣额按重置价格减去成新结算，所以他们尽量压低得置价格，抬高成新结算。

[专家支招]为了避免拆迁补偿过少，被拆迁人应熟悉有关法律法规，据理力争，争取合法合理的补偿。